Wer mehrere Wohnungen oder Häuser vermietet, hat bei den steigenden Mietpreisen schnell den persönlichen Spitzensteuersatz von 45% erreicht. Besonders, wenn die Person noch weiteres Einkommen erzielt, bietet sich die Gründung einer GmbH zum Vermögens-Splitting an.
Es können Fragestellung auftreten, ob man einen Erwerb mehrerer Häuser oder Wohnungen, die vermietet werden sollen, nicht lieber in eine Kapitalgesellschaft ausgliedert. Zum Beispiel in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Es ensteht so eine Form des sogenannten Vermögens-Splittings; eine Teilung des eigenen Vermögens mit einer anderen Person, hier eine eigens gegründete juristische Person. Dies lohnt sich aber nur, wenn auch genügend Immobilien bzw. Substanz vorhanden sind.
Dies lohnt sich meist nur, wenn die GmbH vor den Immobilien-Käufen gegründet worden ist und mit genügend Kapital ausgestattet ist. Die Überführung von Anlagevermögen ist auch nachträglich möglich, aber müssten in den meisten Fällen für den Übergang Steuern gezahlt werden. Faktisch werden die Immobilien einer anderen Person übergeben, hier der eigens gegründeten juristische Person, der GmbH. Themen wie Grunderwerbssteuer oder Schenkungssteuer werden somit relevant.
Natürlich sind mit der GmbH Gründungskosten und laufenden Kosten sowie Arbeitsaufwand verbunden. Eintragungsgebühren in das Handelsregister, Steuerberatungskosten, Jahresabschlusskosten, Prüfungsgebühren, Erstellen von Geschäftsberichten sind nur wenige Beispiele dafür. Aber auch hier steht die Frage der Nachhaltigkeit im Vordergrund. Sollte dieses zum eigenen und persönlichen Geschäftsplan passen, ist der einfachste Weg, die Immobilien mit dem in die GmbH eingebrachten Vermögen anzuschaffen. Mit Mehraufwand ist natürlich auch eine Übertragung des Anlagevermögens möglich.
Das schöne daran, wie im Privatvermögen fallen hier -sofern richtig umgesetzt- keine Gewerbesteuern an, obwohl die Gewerbesteuerpflicht mit der Eintragung ins Handelsregister beginnt.
Was ist allgemein als gewerblich anzusehen?
Eine Kapitalgesellschaft (GmbH, UG, AG) ist immer ein Gewerbebetrieb; so der Grundsatz bei der Rechtsform. Eine Kapitalgesellschaft gilt als Formkaufmann (§ 5 HGB). Also eine Kaufmannseigenschaft, die kraft Gesetz gegeben ist.
Das Gewerbesteuergesetz (GewStG) an sich bestimmt selbst gar nicht, was gewerblich ist, und was nicht. Allerdings hat das Einkommensteuergesetz hierzu klare Regeln. Demnach handelt man gewerblich, wenn
- jemand mit einer nachhaltigen Tätigkeit selbstständig aktiv wird
- eine Gewinnerzielungsabsicht dabei vorliegt
- sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt
Die Erträge aus diesen Tätigkeiten unterliegen der Gewerbesteuer und der Umsatzsteuer. Die Gewerbesteuer ist reine Real- und Objektsteuer sowie kommunale Steuer mit einer bundesweit gültigen Steuermesszahl von 3,5%. Die Höhe der Gewerbesteuer ergibt sich aus dem Steuermessbetrag (= 3,5% vom Gewinn) multipliziert mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Eine gesamte Gewerbesteuerlast von bis zu 15% kann erwartet werden. In manchen Gemeinden sogar wesentlich mehr. Kapitalgesellschaften haben ferner keinen Anspruch auf einen Gewerbesteuer-Freibetrag, wie Einzelunternehmer oder Personengesellschaften. Eine Kapitalgesellschaft lohnt sich also nur, wenn man hier aus dem Weg geht, was als Gewerbeertrag anzusehen ist.
Gewerbliche Vermietung: Wer dauerhaft und regelmäßg mit einem Hotel vergleichbar voll eingerichtete Zimmer und (Bett-)Wäsche zur Verfügung stellt, diese Leistung bewirbt und einen rezeptionsgleichen Empfangsbereich hat, ist i.d.R. gewerblich tätig und nimmt aktiv am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil. Auf diese Leistung muss auch Umsatzsteuer erhoben werden.
- In einem Feriengebiet mehrere vergleichbare Wohnungen zur Überlassung anbietet. Diese bewirbt und einen rezeptionsgleichen Service anbietet oder diese durch eine Feriendienstorganisation verwalten lässt.
- Gästezimmer, Apartments oder Chalets zur Überlassung anbietet und/oder diese durch eine Feriendienstorganisation verwalten lässt und bewirbt.
- Plätze zum Camping anbietet, wenn Nebenleistungen erfolgen, wie anliegende Duschen, Toiletten, Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung.
- Ebenso wird gewerblich gehandelt, wenn organisiert Stellplätze für Personenkraftwagen angeboten und diese beworben werden. Auch, wer öffentlich Lagerräume und Lagerflächen anbietet.
Wer mehrer Immobilien oder Grundstücke zum Kauf anbietet. Dabei liegt der Fokus in der Anzahl der Grundstücksgeschäfte. Das Bundesfinanzgericht deutet hier eine Grenze von 3 Objekten. Der Verkauf von Immobilien erfolgt i.d.R. umsatzsteuerfrei.
In diesen Fällen sind alle 3 Merkmale des EStG erfüllt.